Rozmowa kancelarii Marín i Mateo o jednym z najczęstszych pytań właścicieli: czy wynosić nieruchomość z majątku prywatnego do spółki. Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich. Są za to dwa filtry opłacalności i kilka pułapek podatkowych, które można sprawdzić jeszcze przed decyzją.
Nie ma rozwiązania dobrego dla wszystkich. To samo mieszkanie w dwóch różnych rodzinach może dać odmienny wynik, bo decydują: liczba i jakość nieruchomości, pozostałe dochody, stawka krańcowa PIT, sposób korzystania z lokalu i plan finansowy na kolejne lata.
Jest jednak część uniwersalna: przeniesienie lokalu do spółki (aport) to dla fiskusa transakcja. Dlatego liczyć trzeba nie tylko przyszłe oszczędności, ale przede wszystkim koszt samego przeniesienia.
Zanim w ogóle zacznie się liczenie, kancelaria pyta o pięć rzeczy:
Bez odpowiedzi na te pytania porównanie spółki z majątkiem prywatnym nie ma sensu.
Skala PIT w Hiszpanii jest progresywna: im więcej zarabiasz, tym wyższa stawka. Spółka płaci natomiast podatek dochodowy (IS) według stawki ogólnej 25% (od 2025 r. małe spółki korzystają ze stawek obniżonych).
Stąd praktyczna granica z rozmowy: jeśli Twoja stawka krańcowa przekracza około 27-28%, eksploatacja nieruchomości przez spółkę może zacząć się opłacać, o ile nie wypłacasz zysków na bieżąco: dywidenda to druga warstwa podatku oprócz IS. Jeśli jest niższa, spółka zapłaci więcej niż zapłaciłbyś jako osoba fizyczna, a do tego dochodzą wyższe koszty prowadzenia spółki.
Przy stawce 30-40% i większym portfelu kluczowe pytanie brzmi: czy portfel uzasadnia etat dla osoby, która ogarnia najem, najemców, naprawy i rozliczenia z Haciendą?
Spółka z pracownikiem w praktyce przestaje być zwykłą spółką majątkową i zwykle staje się elementem realnej działalności. Wtedy dopiero pojawiają się dodatkowe korzyści, pod warunkiem spełnienia wymogów ustawowych: podatek od majątku, podatek spadkowy i przekazywanie zysków do spółki holdingowej.
Jest i przeciwwskazanie: struktura spółkowa to oszczędzanie długoterminowe. Jeśli potrzebujesz czynszów na życie, spółka może dać wyższy łączny podatek: najpierw IS, potem podatek od dywidendy.
Lokal można wnieść do spółki jako kapitał (w zamian za udziały; spółka nic nie wypłaca) albo sprzedać jej, nawet jeśli to własna spółka. W praktyce aport kapitałowy jest zwykle korzystniejszy, ale obie drogi mają osobne skutki prawne i podatkowe.
Sprzedaż własnej spółce to transakcja między podmiotami powiązanymi, z własnymi wymogami dowodowymi wobec fiskusa.
Samo wniesienie lokalu do spółki jest w podatku ITPAJD opodatkowane kwotą zerową: podlega podatkowi, ale korzysta ze zwolnienia. To jednak tylko jedna strona operacji.
Dla Ciebie jako osoby fizycznej aport to zmiana majątkowa. Fiskus porównuje wartość rynkową lokalu z Twoją ceną nabycia, a wycenę trzeba potwierdzić przed rejestrem handlowym. Skutek: w rozliczeniu rocznym może pojawić się podatek od zysku, mimo że na konto nie wpłynęło żadne euro.
Wniesienie samego lokalu jest zwolnione. Ale jeśli spółka przejmuje razem z lokalem kredyt hipoteczny, ta część operacji zwolnieniem nie jest i płaci podatek TPO: stawka państwowa to 6%, a wspólnoty autonomiczne podnoszą ją do 8 lub 10%.
Istnieją rozwiązania pozwalające wnieść lokal bez kredytu, ale wymagają analizy przypadku do przypadku. Osobna kwestia: na przejęcie długu przez spółkę bank musi wyrazić zgodę. Bez tej zgody przekazanie obciążonego lokalu może naruszać umowę kredytu i uruchomić klauzulę wypowiedzenia (vencimiento anticipado). Z długiem pozostaje zresztą właściciel, nie spółka, dopóki bank nie zgodzi się na subrogację.
Ustawa przewiduje szczególny reżim, na przykład przy aportach gałęzi działalności: zysk nie podlega wtedy opodatkowaniu w roku aportu: podatek jest odroczony, bo składnik zachowuje pierwotną wartość. Nie działa to automatycznie i to teren dla specjalisty.
Nie wszystko to podatki. Spółki tworzy się też dla porządku w strukturze, oddzielenia własności nieruchomości od działalności oraz sukcesji: żeby ułatwić przejęcie majątku przez dzieci i uniknąć konfliktów przy podziale spadku.
Decyzja wymaga porównania dwóch pełnych scenariuszy: ile płacisz dziś jako osoba fizyczna i ile zapłacisz po aporcie, razem z kosztem przeniesienia. PGK robi takie porównanie dla polskich rezydentów w Hiszpanii: PIT, IS, podatek od aportu i pułapka hipoteki w jednym rachunku.
Tekst ma charakter ogólny i nie stanowi indywidualnej porady podatkowej ani prawnej.